J-REIT・不動産の最近のブログ記事

平成22年4月8日付プレスリリースに関する補足資料

森トラスト総合リート投資法人の純資産は１，０１７億円ですが、１，１００億円！の物件取得のリリースです。
通常これだけ大規模な物件取得であれば、増資と同時発表が通例でしょう。
しかし取得資金は借入金で賄い、増資については一切触れてません。
もし増資しないのであれば、分配金の大幅上方修正があってしかるべきですが、それもありません。
（仮に増資しなければ分配金は３０，０００円は越えてくると思います。）

ただ増資を匂わせる記載が補足資料の３ページにあります。

今後の見通し

本投資法人は、資産総額のうち借入金等の有利子負債に占める割合（以下「LTV」）は最大50％（以下「基準値」）を目安として運用しています。第15期末のLTVは43.5％でしたが、本件の資産取得及び譲渡に伴う借入後のLTVは当該基準値を超過する見込みです（但し、資産の取得に伴う一時的な基準超過は許容されており、今回はそれに該当します。）。このため、現在、LTVを基準値以下にするような資金計画を含めた見直し作業を行っています。

ところで、同じく補足資料の３ページを観ると、みずほコーポレート銀行、三井住友銀行から２００億円ずつ計４００億円借りていて、これの返済期限がやけに短く６月１１日です。

ということで少なくとも４００億円規模の増資があるのではないかと思います。
４００億円ならLTVは４７％程度に低下します。

ところで最初の疑問点に戻って、何故増資と同時に発表しないのか？について考えてみます。

完全にzillionaireの想像ですが、ライツ・イシューの成功事例になってくれと、お上や東証からの要望があるのではないかと思ってます。
ライツ・イシュー第一号のタカラレーベンははっきり言って失敗だったと思います。
これに見かねて今後ライツ・イシューが敬遠されてしまっては日本市場は二流のままです。

森トラスト総合リート投資法人は１口当たり純資産は５５８，９３６円なので、現在の価額で発行できればかなりのプレミアム増資となります。
権利行使価額を現在価額より２０％ディスカウントして６４０，０００円としても問題なくプレミアム増資です。
仮に６４０，０００で６２，５００口発行すれば４００億円は調達でき、おそらく分配金は２２，０００円ぐらいに上がるのではないかと思います。
分配金が上昇し、ＢＰＳも上昇し、占有率も下がらない（権利行使すれば）となれば誰も文句はなく、市場価額は維持あるいは上昇で推移することになり、ライツ・イシューの成功事例と成り得る要素を持っていると考えるのですが、考え過ぎでしょうか？

社団法人不動産証券化協会（ARES）主催の個人投資家のための Ｊリート フェア2010へ行ってきました。

出展してる投資法人のうち半分は持ってるので、持ってないのを含め片っ端から聞いて回りました。
結局時間切れで全部は聞いて回れませんでした。

主に増資した際に分配金が下がっては投資主にとって何ら意味はないので、そのあたりの考え方を聞いて回りました。
その辺を反省していると言ったＲＥＩＴもあれば、まったく反省してないＲＥＩＴもありました。
反省してないＲＥＩＴは投資先としては論外として、反省しているＲＥＩＴの中では今後どうしていくのがポイントだと思ってますので、その辺を説明しくれたＲＥＩＴは今後投資対象として考えていきたいと思います。

あとは物件売却益が発生した場合に一度にすべて分配金に回してしまうと、連続性がなくなるが、税制の働きかけをお上にしているのか？というのも聞いて回りました。
例えば物件売却した資金を次の物件取得に充てた場合、非課税とするなど。
（金持ち父さんでアメリカではそんな税制があった記憶があったので）
もしそれができれば長期的に分配金を上げることが可能になり、分配金上昇に伴って税収も増えるはず。
だいたい協会を通して、働きかけを行っているといった回答でしたが、１法人だけ現在の税制で可能な方法を検討中とのことでした。そこはさすが最初に上場しただけのことはあります。
ただ投資対象としては如何せん利回りが低い。。

是非、来年も開催して欲しいです。

新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
平成22年5月期及び平成22年11月期の運用状況の予想について
資産の取得に関するお知らせ（プラウドフラット蒲田Ⅱ他3物件）

結局Ｊ－ＲＥＩＴは何も変わらないのですかね。。。悲しいです。

野村は産業ファンド投資法人が同様の増資を発表した後、市場にNOを突き付けられ、結局Ｊ－ＲＥＩＴで最初の増資中止に追い込まれた過去を忘れたのでしょうか？

感情論で何か言っても始まらないので、今回の増資で投資主価値の何が上昇したのか見てみましょう。

ＢＰＳは569,575円→519,711円　－８．８％　投資主価値が毀損！！！
分配金13,800円→121,52円　－１１．９％　投資主価値が毀損！！！
（分配金は取得タイミングを考慮しなくて済むよう8期の予想値を使用）

そもそも論として、２９．７％もの増資をするのなら、物件取得タイミングを考慮しなくても済む８期の当期純利益も当然２９．７％以上の１，７３１百万円以上にならないと投資主にとって増資する意味がまったくありません！
それが１４．２％増の１，５２５百万円しかならないと言ってるのですから、この増資の意義は野村不動産救済と資産運用会社である野村不動産投信の運用報酬増（高々２５００万円ぐらいですが）を狙ったもとなります。

国土交通省や金融庁といったお上は今まで何を指導していたんでしょうかね？

野村不動産レジデンシャルの投資主の皆さんで平日余裕がある人は電話してこの辺聞いてみると良いですよ。
お問い合わせ先 野村不動産投信株式会社　レジデンス運用本部
電話番号 03-3365-7729
受付時間 午前9時～午後5時（土日祝、弊社指定の休日を除く。）

問い合わせ窓口が平日日中帯で電話しか受け付けないって姿勢も投資主軽視の姿勢が見て取れます。

ここ２日間のＪ－ＲＥＩＴ指数は４％近く下げ、動きのない日経平均とは違う値動きです。
zillionaireも結構被弾しました。

Ｊ－ＲＥＩＴ特有の理由があるのではないかと、ちょっと探してみるとこんなのを発見しました。

日本向け不動産投信「ＳＡＩＺＥＮ」、資産担保ローンで返済不履行

【シンガポール時事】シンガポール取引所（ＳＧＸ）上場で、日本の住宅不動産専門の上場不動産投資信託（ＲＥＩＴ）「ＳＡＩＺＥＮ」は３日、商業用不動産担保証券（ＣＭＢＳ）化された借入金７２億５３２０万円（約１億１３００万シンガポールドル＝Ｓドル）について、２日付で返済不履行が発生したと発表した。

SaizenReit(最善)のホームページを見ると９本の匿名組合を束ねた形態の様です。１番目を除いて日本語っぽいですが、それぞれ漢字でどう書くのですかね。。。怪しいネーミングだ。

YK JOF
YK Kokkei
YK Keizan
YK Shintoku
YK Shinzan
YK Shingen
GK Choan
GK Chogen
Gk Chosei

MATURITY DEFAULT OF YK SHINTOKU LOAN

投資法人の合併基本合意書締結に関するお知らせ

zillionaireはラサール　ジャパン投資法人を持っていて、日本リテールファンド投資法人は持っていないので、まずはラサール　ジャパン投資法人投資主目線で書いていきます。

合併比率はラサールジャパン１口に対して日本リテールファンド０．２９５口と本日終値ベースで考えると、ラサールジャパンに対するプレミアムとしてはたったの２．４％。

ラサール　ジャパンの利回りは１１．７％ですが、合併後は７．１％にまで減少すると想定されます。

終値ベースで静的に考えると吸収される側としてはあまり嬉しくない合併ですね。

一方、日本リテールファンド投資法人投資主目線で見ると、利回り６．７％→７．１％、ＢＰＳも１１％増加し、投資主価値は向上するので、文句の言いようがありません。（強いて言うなら占有率が希薄化しますが、そんなの気にするのは大投資主ぐらいでしょう）

日本リテールファンド投資法人の投資主価値向上分が投資口価額に上乗せされて、ラサール　ジャパンがそれに鞘寄せされるのが、理想的な展開ですが、明日は如何に。。。

この再編のニュースが、最近のＲＥＩＴ下落の歯止めになって欲しいものです。

投資法人の合併に関する基本合意書締結のお知らせ

Ｊ－ＲＥＩＴがあらたな一歩が踏み出しましたね。

スポンサー不在の日本レジデンシャル投資法人（8962）をアドバンス・レジデンス投資法人（8978）が吸収合併する形となりました。
何故か発行済投資口数と分配金は何かと理由をつけて出してません。
合併比率が１：０．６６と出てる時点で決まったも同然なのですが。

ADRの６月期予想と日レジの１１月予想が継続すると仮定して単純計算してみます。

ADRサイドで見ると、分配金が１３，３００円→１３，７２９円へ微増なのでさほど嬉しくはありません。
その代わり潜在的なＢＰＳは４９０，６６６円→７８４，５３２円へ激増します！
潜在的と言ったのは実際には負ののれん代として複数期に分けて計上すると思うからです。
ADRサイドから見れば投資主価値を向上させる合併と言えるでしょうね。

今日時点の終値では日レジには約１２％のプレミアムをついたことになるので日レジサイドから見ても嬉しい合併でしょう。

ニューシティ・レジデンス投資法人に対する再生支援の意向表明に関するお知らせ

果たしてこれはいったいどういうことなのでしょう？

まるでハゲタカの太陽製菓を見ているようです。

スポンサー選定及び再生計画案提出のお知らせ

ここの経緯にある日興シティグループ証券会社をフィナンシャル・アドバイザーに選任して、多数のスポンサー候補者を募った上で第一次入札、最終入札を行った営みはいったい何だったのでしょうか？

ルールもへったくれもない気がしますが、こんなあっさりひっくり返っていいものなのでしょうか？

日本の事業再生市場に歪みが生じ、景気回復の遅れに繋がらないか心配です。

ところで運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントがのうのうと生き続けてることが腑に落ちないし、非常に腹が立つのですが、きちんと運営責任は追及されるんでしょうか？
Ｊ－ＲＥＩＴ市場の健全化のためにもニューシティ・レジデンス投資法人の破綻は何だったのか、きっちり総括されるべきです。
zillionaireが考える総括というのはニューシティ・レジデンス投資法人の破綻を招いたのは運用会社であるシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントの稚拙な運用に他ならず、よってシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントとその役員から運用報酬と役員報酬を遡及してニューシティ・レジデンス投資法人へ返還させることです。（法的に可能なのか良くわかりませんが）
もしかしてその総括を行うためにお上が糸を引いていたりとか？

もっとも太陽製菓の焼き直しになれば、ローン・スターが死にものぐるいで取りに来て、シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントやその役員連中はことごく身ぐるみを剥がされることになるのでしょうが、現実は如何に。。。

J-REIT 保有不動産の収益率から算出した価格インデックス
『ARES J‐REIT Property Price Index （AJPPI）』の公表について

グラフ

なんのこっちゃ良くわからないので、算出式を見てみましたが、この指標を紐解くにはキャピタル収益率、インカム収益率の定義を理解しなければならない。
式中に０．４１７とか謎の定数が現れるので、こりゃ理解するのに時間かかりそうだ。
統計的にそんな定数あったっけか。。。

この指標よりも算出根拠となる生データを公表してくれる方がありがたいです。

この生データがあればＪ－ＲＥＩＴの価格形成と実体との関連がある程度出てきそうに思います。

大和証券グループとの取り組みに関するお知らせ
資産運用会社の親会社の異動に関するお知らせ
資産運用会社の商号等の変更（予定）に関するお知らせ
第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ

ダヴィンチ・ホールディングス(4314)がDAオフィス投資法人(8976)の運用会社ダヴィンチ・セレクトを大和証券グループ本社へ売却しました。

これまでもＲＥＩＴの運用会社を手放す例はありましたが、これが不動産投資ファンドの雄となるとひとつのビジネスモデルの終焉を感じさせます。
ＲＥＩＴに自社物件を高値で掴ませた上に、運用会社を通じて資産規模に応じて得られる報酬を最大化するため投資主価値を無視した増資をくり返す。
つまり投資主からキャピタルゲインとインカムゲインの二重の搾取を狙ったビジネスモデルです。
投資主価値の最大化と声高に言っても行動はまったく伴ってないのです。

しかしそんなビジネスモデルがいつまでも続くわけもないことは明らかです。

２００９年６月１７日は歴史の浅いＪ－ＲＥＩＴ市場にとって非常に大きな意味がある日ではないでしょうか？

これからも国土交通省と金融庁は厳しく指導し、健全なＪ－ＲＥＩＴ市場を育成してもらいたいものです。

今月もジョイント・コーポレーション(8874)が破綻するなど、実体経済は相変わらずですね...

zillionaireはジョイント・リート投資法人(8973)を持っているので、月曜の反応が非常に気になります！

スポンサー企業等の会社更生手続開始の申立てに関するお知らせ

系列リートに直接的な影響はない＝ジョイントの会社更生手続き開始で

ジョイント・コーポレーションが東京地裁に会社更生法の適用を申請したことに関連し、同社がスポンサーとなっている不動産投資信託（リート）のジョイント・リート投資法人の運用を担当するジョイント・キャピタル・パートナーズは２９日、同投資法人に直接的な影響はないとの見解を示した。リートとスポンサー会社とは別法人になっており、資産はそれぞれが管理している。このため、リートは更生法の対象外で、ジョイント・リートは今後、ジョイント・コーポの状況を見極めつつ、対応を検討する。（2009/05/29-19:48）

ちょっと気分が暗くなりましたが、今月も市場は好調で、実体経済のさらなる悪化を織り込んでいたところが、実体経済は底打ち感が出てきており、行き過ぎた分を取り戻してる感じでしょうか？
zillionaireポートフォリオも前月比＋１０．４％と好調に推移しました。

平成21年３月期（平成20年10月１日～平成21年３月31日）決算短信

日本賃貸住宅投資法人(8986)が３月期決算発表し、分配金見通しは４，５２７円→２，８１６円へ激減。
にもかかわらず、これに対する説明は何も無し。運用状況予想の前提条件の営業外費用の項目はひどいもんで、金額しか書いてない。

同じく分配金が激減する日本ホテルファンド投資法人は

（追加）平成21 年3 月期決算短信の一部補足について

というリリースを出して、一応は説明しています。

ＲＥＩＴという商品は賃料収入を原資にした安定した分配金を期待して、投資主は投資するわけだから、こんな激減したら、何らかの説明はあってしかるべきです。

物件売却を視野に入れないと借入金が返済できない可能性があると言ってるのに、外部成長戦略を長々とのたまってる運用会社の神経が理解できない。
こんな姿勢じゃ銀行も長期で貸してくれないんじゃないかな。

お上はＲＥＩＴという商品性質の連続性を重視して、分配金が前期比１０％以上変動する場合、その要因を詳細に開示することを義務づけるようにしてください。

ホットストック：ＲＥＩＴが軒並み高、与党が官民共同投資ファンド設立を検討との報道

［東京　２７日　ロイター］　ＲＥＩＴ（不動産投資信託）が軒並み高。クレッシェンド投資法人8966.Tやケネディクス不動産投資法人　投資証券8972.T、日本コマーシャル投資法人3229.Tなどが値を飛ばしている。与党がＲＥＩＴを支援するため官民共同の投資ファンドを設立する方向で検討に入ったと一部で報じられたことが買い材料。不動産業界にとってもプラスだとしてジョイント・コーポレーション(8874.T: 株価, ニュース, レポート)など新興不動産株も買われている。

（中略）

東証に上場するＲＥＩＴは借入金などの返済で２００９年度中に約１．２兆円が必要になる見通しで、ファンドの資金規模も１兆円程度となる可能性があるという。

ちょっと元本回復が見えて来ました。

今日はＪ－ＲＥＩＴが爆下げです。
特に目新しい材料はない気がしますが、下落率筆頭の日本プライムリアルティ投資法人を見ると資産の取得中止があって、違約金発生で分配金激減だそうです。

平成20 年12 月期（平成20 年7 月1 日～平成20 年12 月31 日）決算短信

資産の取得中止に関するお知らせ

市場は単純に個別の問題とは捉えずＪ－ＲＥＩＴ全体の問題と受け取ったのでしょうか？

日本プライムリアルティは利回りに魅力がないので調べたこと無かったのですが、ちょっと見てみました。
発表前の利回りは６％台と低い部類なので、市場の信頼は高い方。
資産規模で見ても３０００億円台で大型の部類。
運用会社の株主構成は古参の大手(東京建物株式会社,明治安田生命保険相互会社,大成建設株式会社,安田不動産株式会社,株式会社損害保険ジャパン)。
直近の借入金利を見ても信用力は高いと思われる。
そこそこ上位のＲＥＩＴですかね。

このような上位と思われるＲＥＩＴが２０％の１９億円もの違約金を払ってまで物件取得を中止するのはどうにも腑に落ちません。
買った物件を速攻損切りしたのと同じ行為ですからね。
再鑑定価格が取得価格より２０％超下落していたのかもしれませんが、どうせ減価償却していくのだから、こんな投資主にダメージを与える行為に出なくてもいい気がしますが。
また再鑑定結果は売り主を考慮し非公開のため投資主はこれが正しい判断なのかさえもわかりません。
売り主は運用会社の利害関係者ではないので、スポンサーが投資法人から搾取を狙ったものではなさそうです。（この点は前例があるのでチェックしておかないと。利害関係あったら違約金の契約を結ぶこと自体規制しないとダメになる）

一見すると再鑑定の結果、取得価格と鑑定結果の乖離が大きいことを上げてますが、気になる記載があって「昨今の資金調達環境をも勘案し」とあります。
1年内償還予定の投資法人債が100億円あるので、機関投資家をヒアリングしても需要がなく新規の投資法人債の発行見通しが立ってないんですかね？
もしくは銀行に長期借入をお願いしても、LTVを下げないと応じられないと言われてるのか、高金利をふっかけられてるのか。
短期借入で食いつなごうとすると投資主にリファイナンスリスクを意識させることになり、そうなると利回り数十％の下位ＲＥＩＴの仲間入りになってしまうので、それを避けようと１９億円の違約金を払ってまで取得予定資金を借入金返済にあてようとしたんですかね。
真相はよくわからん。

資金繰りに問題ないと思われていた上位銘柄ですら資金調達環境が厳しいことが示されたと市場が受け取って全体が下げたんですかね。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人破綻回避でJ-REITは底を打つか？と逆です。

当の日本プライムリアルティは３０２４口を残してストップ安。

第15期（平成21年6月期）以降の見通し・運用方針
これではとても説明責任を果たしてるとは言えないので、資産取得を中止してもしなくて下位ＲＥＩＴの仲間入りですかね。

集中化した割には日経平均と似た動きをしてる気がします。

日経ヴェリタスの６１面に「ＲＥＩＴ価値緊急点検(上)」という特集が組まれてましたが、そんなのは今更言われなくても今の投資口価額が織り込んでいるでしょう。
それより目に留まったのが２８面の小さい記事「『ＲＥＩＴ、信頼回復へ統治改革を』、国交省のフォーラム、利益相反防止策を促す。」です。

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）市場で、投資家の信頼を回復するための取り組みが進みつつある。１０日には国土交通省が主催する「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」のワーキンググループが中間報告。ガバナンスの強化を訴える見通しだ。個別でも投資主（株主に相当）の利益を守るための仕組み作りがはじまっている。
　日本のＲＥＩＴは物件を保有する投資法人と、それを運用する運用会社が分かれている。投資主の利益を左右する経営判断は実質的には運用会社がしているが、運用会社には投資主とは別の大株主（スポンサー）がいる。このため投資家に、「投資主よりスポンサーの利益が優先されるのでは」と疑念を持たれやすい。過去に行政処分を受けた例もあり、投資家からはガバナンスの強化を求める声が出されていた。（後略）

2010年度以降の不動産ファンドへの投資を決めた事実はない＝ＧＰＩＦ

年金積立金管理運用独立行政法人（ＧＰＩＦ）の企画部関係者は、ＧＰＩＦが２０１０年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入ったとの一部報道について、「不動産ファンドへの投資を決めた事実はない」と否定した。

パシフィックホールディングスが債務超過転落、資金繰り大ピンチ、監査意見不表明と行く着くところまで行ってしまったようですが、ここに来て、運用会社がパシフィック系の下記２ＲＥＩＴが以下のリリースを発表。

●日本コマーシャル投資法人
資産運用会社における代表取締役の兼職等に関するお知らせ

●日本レジデンシャル投資法人
資産運用会社における代表取締役の兼職等に関するお知らせ

もはやゾンビ企業と化した信用ガタ落ちパシフィックと結びつきが強くなることは投資主にとっては迷惑極まらないはずで、投資主にとってどんなメリットがあるのでしょうか？

資産運用会社の代表取締役がスポンサー会社の非常勤取締役に就任することは、スポンサー会社の推進している事業計画等への参画をもって、スポンサー会社グループがコアビジネスと位置付けている不動産投資ファンドの一翼を担い、グループ一体となった事業再構築の実現により、スポンサー会社の信用回復が図られることを通じて、間接的に本投資法人を巡る資金調達環境に少なからず寄与するものと考えております。また、資産運用会社の立場（「本投資法人の投資主利益を第一義として考える」立場を指します。）からスポンサー会社の施策への牽制機能を果たせるものと考えています。

ところでこの２つのリリースは文面まったく同じなんですよね。

【ご参考：資産運用会社における利益相反取引に対する管理体制】
本投資法人の資産の運用業務においては、コンプライアンス委員会及び投資委員会での審議、取締役会での審議・決裁、社長決裁、及び本投資法人の役員会での審議・決裁ですべて意思決定がなされており、パシフィックホールディングスグループの介在する余地がないことに留意しています。

失礼。よく調べないで投稿してしまった。ここは分配金年１回でしたね。修正しました。

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人は予想利回りは２０％超とあり得ないことになっていて、Ｊ－ＲＥＩＴの中ではかなり高い部類です。
早い話が破綻を折り込みに行っていたものと思われます。

・資金の借入（借換え）に関するお知らせ
・リファイナンスの取組について
・第三者割当による投資口発行に関するお知らせ
・定期建物賃貸借契約書の変更（敷金増額、変動賃料支払い回数変更）に関するお知らせ
・平成21年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

これらリリースによると増資やら、リファイナンスで短期有利子負債（一年以内返済予定長期借入金含む）は２９，２００百万円→５００百万円に激減させ当面の破綻は回避されたと見てよいでしょう。

利回りから見て破綻を織り込まれていた銘柄が生き延びることが可能なことを証明した。

これはＪ－ＲＥＩＴ全体にとっても非常に大きな材料ではないですかね。
増資で希薄化してもなお、利回りは１９％．．．

平成20年12月期の分配予想の修正に関するお知らせ

分配金を８．３４％増の１１，９５７円に上方修正。

以前、営業利益に比べて経常利益が減り過ぎな点を指摘しましたが、今回の修正理由は前提条件記載部分だから、指摘部分じゃない。
う～ん前提条件は計算が合うように開示するよう指導して欲しいな。

あの誤った増資判断がなければもっと分配金は多かったことでしょう。
違約金がなかっただけまだましだったのかも。

超大現代農業配当１１７ＨＫＤ、無償割当１６４株ゲッツ！

営業収益、経常利益、当期純利益はそれぞれ－０．５％、－９．２％、－１０．０％
一口当たり分配金は９．０％減の４，９４３円

今期は＋１．０％、－１４．０％、－１４．０％予想。

なんで毎期毎期こんな下がり続けるんだっけ？利息はそんな増えてないのに。どこに消えてるんだろう？
来期は横這い予想っぽいけど、これで下げ止まるのかな。

前期
「また、従来、取得実績の無い関西エリアの政令指定都市における物件の取得も検討し、地域別ポートフォリオ方針に基づいた運用を行ってまいります。」

↓

今期
「最近の投資口価格の推移などから公募増資による資金調達が厳しい現状では、資産規模の拡大は容易ではないものと認識しており、後記の内部成長に軸足を置いた運営を行ってまいります。」

認識するのが遅過ぎる。。お上から指導でもあったのかな？
運用会社は一口純資産が下がろうが、分配金下がろうが、投資主価値なんか無視して増資して資産を拡大させていてけば濡れ手に粟で投資法人から運用報酬を搾取できますからね。
そして未だに運用会社が責任を問われた例はない。
指導があったとするならクリードが運用会社を手放した一因になったかもしれません。もっとも主因は自社の金策だとは思いますが。

営業収益、経常利益、当期純利益はそれぞれ＋１５．９％、＋８．２％、＋８．２％
一口当たり分配金は８．２％増の１２，８６３円

今期は横這い予想。

さすがにこの価額で増資にでる暴挙はありえないと思いますが、ここは「ポートフォリオ全体に占める1 物件当たりの投資金額を、中長期的には20％未満を目処とする運用を行う方針」があり、NEC本社ビルがこれに抵触していることを口実にされないようＩＲに釘を刺しておきますか。

資産の取得中止《パシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワー》及び平成20年11月期（第10期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

なお、本物件の売主である「特定目的会社PDみなとみらい」は、投資信託及び投資法人に関する法律及び金融商品取引法上定義されている資産運用会社の利害関係人等に該当しますが、売買代金の20％相当額を違約金とする本売買契約上の規定は、不動産取引において特殊なものではございません。

この取引を認めてしまうと、運用会社は実質支配下にあるファンドと投資法人とで契約を交わさせ、投資法人からいくらでも違約金を巻き上げることができます。
そして、その責任は投資主が一方的に負わされる。

こんなことがまかり通る現状にあきれる。

だいたい「売買代金の20％相当額を違約金とする本売買契約上の規定は、不動産取引において特殊なものではございません」って、その契約相手が運用会社の利害関係人であることの説明にぜんぜんなってねーし。

この件に対し運用会社は何ら責任を問われないの？？？絶対ありえん！

お上はＪ－ＲＥＩＴの未来のこと真剣に考えてるのか？もはや無法地帯だ。

パシフィックレジデンシャル株式会社がPDみなとみらいに対し投資法人へ違約金の返還を指示するなら見直すけど、「特殊なものではございません」とかぬかしてる時点で無駄な期待か。

こりゃＪ－ＲＥＩＴの離陸は当面ないな。。。

うひゃー

実は写真にある通り、日経ＩＲフェア２００８でニューシティ・レジデンスのブースに行ってました。
REITの出展は確かニューシティ・レジデンスだけだったと思います。

その時ブースにいた担当者にいくつか質問しました。

zillionaire「今期は何でこんなに分配金減るんですか？」

担当者「前期は売却益があったためです」

zillionaire「前期の利益に占める売却益の割合は？」

担当者「えっと。。。（パラパラと資料をめくる）」

zillionaire「じゃあ帰ったら問い合わせます。問い合わせ窓口ありますよね？」

担当者「ええ。電話で受けつけています。結局わたしが対応するのですが（クスッｗｗ）」

zillionaire「え、あ～、そ～ですか～（愛想笑い）」

結局、住宅系が増えるのはzillionaireポートフォリオのバランスが悪くなるので、購入検討には至りませんでしたが、スターツプロシード投資法人を持っていなかったら、利回りに目が眩んで買っていたかも知れません。
危なかったです。

間違いなく運用会社の責任が問われるでしょう。初の投資主代表訴訟になるでしょうね。
しかし運用会社は法人なわけで早々に清算したり、資産を国外に移転させるかもしれません。
そういうのを制限する法律って整ってるかな？整ってなかったら早急に法整備してください＞国交省の役人方
制限する法律がないと運用報酬貰えるだけ貰って清算して国外に持っていけば責任問われないし、今運用してるＲＥＩＴなんて破綻してもいいやとモラルハザードが起こります。

明日、明後日と富士のふもとへ爆音を聞きに行きます。
爆音を聞けば株のことなど吹っ飛ぶでしょう。

平成20 年6 月期（平成20 年1 月1 日～平成20 年6 月30 日）決算短信

前期は上場時で変則決算のため、前期比を見ても意味なし。
自己資本比率は３２．６％。こりゃもうレバレッジは効かせられない。
今期予想が分配金減予想だが、営業利益に比べて、経常利益が減りすぎな感じ。
前提条件を見てもぜんぜん計算が合わん。
上方修正用ののりしろなのだろうか。
増資関連費用かも？
いずれにしても見込まれるコストを前提条件に書いて欲しいな。

第4回投資主総会決議ご通知というはがきが来てました。

エルシーピー投資法人の第１号議案には断固反対でしたが、残念ながら可決されてしまいました。

反対派は少数派だったんですかね？

いや、ちゃうかな。

投資主構成を見ると、3.4％の少数株主が投資口の77.6％を握っていて、この内半分がスポンサー系ファンドだから、そもそも多数派だったところで勝ち目がなかった気がする。

いずれにしてもこんな心境です。

ちなみにオフィス系の方が評価が高いことを示すデータはいくらでもありますが、それは先発REITが相当の含み益を抱えた優良物件を多数保有しているからでしょう。
後発のエルシーピーが先発ＲＥＩＴが保有してる様なNOIでオフィスビルを取得することなんてまず無理でしょう。
オフィス系を標榜したから、評価が上がると目論むのは市場を単純視し過ぎてるとしか思えません。

(不動産投資)：住宅系ＲＥＩＴとオフィス系ＲＥＩＴの利回り格差の要因は？
というレポートがありますが、今後オフィスの賃料上昇が期待できなくなると、利回り格差は是正される動きにならないですかね。
とするとやはりエルシーピーの方針変更は裏目に出る気がします。

上記のレポート書いた岩佐氏、他にも良いレポート書いてるので紹介しておきます。
J-REIT市場の規律ある発展に向けて～割安増資に揺らぐ投資家と資産運用会社の信頼関係～

投資法人、運用会社の役員はディスプレイに穴が空くまで読んで貰いたいもんです。

そのエルシーピーは本日寄りで売りました。某銘柄を処分するための現金確保用として。

日経ヴェリタスの15面にJ-REITの純資産割れ増資について記事が出てます。

ファイナンス点検（上）
ＲＥＩＴ、純資産割れ増資続出。
既存投資家を軽視、人気離散の一因

最後はこう締めくくられています。

　ＲＥＩＴは０１年の市場開設時から、ＲＥＩＴに投資する個人など一般投資家と、ＲＥＩＴの運用会社などとの「利益相反」が指摘されている。希薄化や減配をいっぺんに引き起こすようなファイナンスが許される市場だとしたら、一般の投資家にそっぽを向かれても仕方がないのかもしれない。

企業のサステナビリティが拡大再生産だとしたら、ＲＥＩＴのそれは投資主価値を増加させる増資になります。
内部留保は僅かしかできませんからね。
つまりその逆を行く、投資主価値を毀損する増資を繰り返すことはＲＥＩＴの存続が不可能であることを意味します。
役員は投資主代表訴訟もあり得ることを肝に銘じておくべきでしょう。

そんなことが起こる前に、国土交通省や日本証券業協会が主導して、増資をする際に資金使途のみならず、増資によりどう投資主価値が増加するのかの情報開示を義務づけるようすべきです。

↓これにＲＥＩＴも混ぜてくれないと。
東証、上場企業に行動指針・第三者割当増資や買収防衛策

本日、エルシーピー投資法人（8980）が資産運用会社の社内規程（運用ガイドライン）変更に関するお知らせというリリースを出しました。
内容は端的に言うと、「住居用不動産とシニア物件」中心から、「オフィスビル、住居用不動産」中心に変更するというものです。

２． 運用ガイドライン変更日
平成20 年8 月8 日（但し、同日開催予定の本投資法人の投資主総会において、規約変更が承認されることを条件とする。）

zillionaireは下記の観点からエルシーピー投資法人の第１号議案に反対します。

①「住居用不動産、シニア物件」中心という特色の毀損
②オフィスビルを新規取得するため、投資主価値を毀損する（BPS、分配金の減少）価額での増資のおそれ
③ＲＥＩＴの存在意義の履き違え
④市場の評価の曲解

詳細は下記に。

①「住居用不動産、シニア物件」という特色の毀損
オフィスビルを主たる投資対象とすることで「住居用不動産、シニア物件」という特色がなくなり、他のＲＥＩＴとの相違点がなくなる。
これにより、特色の違う投資法人を複数持つことで分散効果を期待している投資主にとっては本投資法人の保有理由がなくなる。
つまり現在は「住居用不動産、シニア物件」という特色の違いによるプレミアムが乗った価額であるが、そのプレミアムがなくなることで、既存投資主が売却し、さらなる投資口価額の下落を招くおそれがある。

②オフィスビルを新規取得するため、投資主価値を毀損する（BPS、分配金の減少）価額での増資のおそれ
住居用不動産が流動性が低下して、売れない（そもそも売る必要がないがそれは後述）ということはオフィスビルの新規取得にあたっては、資金調達の必要がある。
つまり増資をする必要が出てきて、現在の低迷した状況で増資をされると、当然のことながらBPSの減少、分配金の減少と投資主価値が毀損する。

③ＲＥＩＴの存在意義の履き違え
ＲＥＩＴはストック型で安定した収益を上げ、それを投資主に還元することが存在意義であり、ＲＥＩＴ投資家が期待していることである。
従って「１． 運用ガイドライン変更の概要」の４行目に記載してある「安定した運用収益をあげている」状況で、ポートフォリオを拡大したり、機動的にポートフォリオを入れ替える必要はない。（もちろん不動産価額が上昇し続け、流動性が高い状況ではその限りではない）
ポートフォリオを拡大したり、機動的にポートフォリオを入れ替えることを期待する投資家は、不動産流動化の株式を保有する。

④市場の評価の曲解
投資口価格の下落はオフィスビルが主でない本投資法人ならずとも、オフィスビルが主であるＲＥＩＴも同様であり、市場の評価を曲解している。
従って市場の評価からオフィスビルを主たる投資対象としようとするのは何ら因果関係はなく、ここに記載されていない他の理由があることを勘ぐるのは必然である。
例えばオフィスビルを捌けなくなったスポンサーサイドからの強い要望である。

要は運用ガイドライン変更によって、投資主価値がどう向上するのか何ら示されてないのが問題。

平成20年12月期（（第3期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
資産の取得の中止に関するお知らせ
新投資口発行及び投資口売出しの中止に関するお知らせ

いや～声に出してみるもんですね。
お上を含め関係各方面からお咎めが来たと思われます。
おそらくそれに対し合理的な説明ができなかったのでしょう。

こんな非合理的な増資が横行したら、J-REIT市場の健全な拡大は絶対あり得ません！

フィデック信用分配当１，６７４円ゲッツ！

●産業ファンド投資法人大幅下落
増資発表後、昨日の産業ファンド投資法人の口価は４０，０００円安の－９．８％と大暴落。
市場はこの増資に対し、完全にＮＯを突き付けた結果になりました。
おそらく６月期予想分配金１２，０６３円に比べ、１２月期が１５．５％減少することにマーケットが失望したと思われます。
さらにＢＰＳ未満の増資では既存投資主にとってＢＰＳも減少することになります。
zillionaireが見る限り取得する物件のNOIは5％台で悪いものではないと思います。
あとはセンスの問題だと思いますが、物件取得金額３３，１４０百万円とほぼ同額の増資を目論んでいたことが非常に頭悪いと思います。
適度にレバレッジ効かせれば利回り維持ができたのではないでしょうか？

さて、この下落で目論み通りの金額が集まらないと思いますが、マーケットを無視して発表通りの増資を決行するのでしょうか？
zillionaireは新規発行口数を半数程度に変更し、それにより１２月期の予想を再提示することを提案します。
半減させた分は借入金調達に奔走してください。

本当に投資主価値最大化を図ってるならそのくらいできると思います。一投資主より。

●スターツプロシード投資法人決算

平成20年4月期（平成19年11月1日～平成20年4月30日）決算短信

増資した場合は営業収益や経常利益、当期純利益の前期比を見ても意味がないので、１口あたり分配金で見ますか。
１口あたり分配金は前期比６％増の５，７６８円

今期予想は－１０．３％減の４，９２６円

これは減りすぎです。経常利益がガクンと落ちる予想になってる。
営業収益、営業利益は横這い予想なのに、何故経常利益は９．６％減なのだろう。
支払利息が増えるからと思いきや、前提条件を見るとそれほどでもない。
予想営業利益７５３百万円から前提条件の営業外費用１５９百万円を差し引いても、５９４百万円であり、予想経常利益５３２百万円とは６２百万円分の差分があり、どっかに行ってしまっている。
保守的予想のための"のりしろ"か？
それともzillionireの会計知識の不足で他に見るところがあるのだろうか。

●トップリート投資法人決算

平成20 年4 月期（平成19 年11 月1 日～平成20 年4 月30 日）決算短信

営業収益、経常利益、当期純利益の前期比はそれぞれ＋２．２％、－０．３％、－０．３％
１口あたり分配金は前期比０．３％減の１１，８８４円。

今期予想は５．２％増の１２，５００円。
これは増資せずに借入金で物件取得したからでしょう。

華潤電力配当３５９ＨＫＤゲッツ！

・平成20年12月期（第3期）運用状況の予想に関するお知らせ
・資産の取得及び資産の取得時期の変更に関するお知らせ
・新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ

まずＢＰＳ未満の価額となることは確実な情勢です。
あとは分配金が増えるかどうかですが、増資発表と同時に１２月期の予想を新規に出すという投資主を煙に巻く作戦で、わかりません。

増資しない場合に１２月期の予想分配金がどうなるのか問い合わせようとしたら、窓口が電話しかない。

最新情報をRSS配信してるんだから、メールや質問フォーム等の窓口ぐらい一瞬で作れるでしょ。さっさと作ってください。

先日、分配金減少理由に増資の希薄化の影響をに持ち出した、理解不能のクリード・オフィス投資法人を売却しました。
増資を行った経営判断を投資主に対し合理的に説明つけることが不可能であることを自ら認めたようなものです。
スポンサーサイドを利するためのみの増資だったということを認めたも同じです。
怒りは頂点を通り越しており、今朝、成り売り。

何度でも言いますが、増資は以下に該当しない限り禁止にするような規定を設けるべき。
・物件取得により、分配金が上昇する。
・ＢＰＳが上昇する。
・リファイナンスできず等、財務上やむを得えず。

平成20 年4 月期（第4 期）の運用状況の予想の修正、および平成20 年10 月期（第5 期）、平成21 年4 月期（第6 期）の運用状況の予想に関するお知らせ

また、当投資法人は第4 期の始めに公募増資を実施し、それに伴い発行済投資口数も36,000 口増加いたしました。これは、発行済投資口数にして37％程度の希薄化となっております。
従いまして、賃貸収益は厚みを増してきている一方、デットコストの増加と希薄化の影響により、当投資法人の売却益を除いた分配金につきましては、第5 期の分配金は7,000 円、第6 期の分配金は9,000 円となる見込です。補足しますと、第5 期の分配金については第4 期中に取得した物件がリースアップや経費削減の過程にあることから総じて7,000 円程度ですが、第6 期の分配金についてはそれらの物件も本格的に運営されることから、巡航ベースで9,000 円となる見込です。

冷静に見れば、４期５期だと計１９，５８８円で利回り７．９％、５期６期だと計１６，０００円で利回り６．５％です。
でもやはり我慢ならん！

以前ラサール ジャパン投資法人をはずして、はずしっぱなしでは戻りについていけないと思い、トップリート投資法人を買いました。

不動産投信市場２倍に、国交省の検討会が提言へ

これには期待したいです。
まずＢＰＳ未満の価額での増資や分配金が減少する増資が繰り返される惨状を何とかしないと、公的年金基金などの安定資金は来ないし、Ｊ－ＲＥＩＴ市場は縮小の一途でしょう。
口先だけの投資主価値最大化はうんざりです。
増資の際は分配金やＢＰＳが増加するか、リファイナンスできずやむを得ず（嫌ですが＾＾；）と言った合理的な説明を義務づけるべきです。

日本サード・パーティはＩＴ関連組み入れの一環として一般信用で買付。

ポジション整理のため、フィデックを３株売却、現金確保のためリサ・パートナーズ現物２株を信用に移動。

５月２４日（土）発売の青春出版社 「月刊ビッグトゥモロウ 7月号　No.337」にzillionaireが掲載されてます。

写真もチョロっと載っています＾＾；

ETF特集が組まれており、ETFの投資事例としてzillionaireが出てきます。
zillionaireのポートフォリオは個別銘柄中心のなので、一見対極にありそうなテーマですが、こういうETF投資事例もあるんだなと見ていていただければと思います。

他にも先々週だったか日経ヴェリタスで「世界インフレの足音」を特集していましたが、本誌でもインフレ対策として複数の商品ETFの紹介もされていますので、是非ご覧になってみてください。

エルシーピー投資法人分配金を１口で税引き後１４，０７４円ゲッツ！

久々に世界物価連動国債ファンドを買い増せます。
信用建代金に比べ現金がやや多いため、ちょっと多めに１００，０００口注文中。

資金の借入れ（金利決定）に関するお知らせ
そのエルシーピー投資法人ですが、他投資法人に比べ０．５％近く高い。。

Ｊ－ＲＥＩＴはこうして目に見える分まだいいのですが、水面下では幾多の企業が借り換えの際に同じ目に遭っているのでしょうか。

平成20 年4 月期の運用状況の予想の修正のお知らせ

売上高は２．１％上回るものの、経常利益、当期純利益をそれぞれ１０．２％、１６．５％下方修正。
これにより分配金も１６．５％減の１２，７８７円に輦
利回りを単純に年率換算すれば８％。

要因としては
一部金融機関のリファイナンス不参加により、GEリアル・エステート株式会社より足下を見られた金利設定。融資関連費用。
それを補うために物件売却を試みたが、物件売約先のファイナンス事情により見込み薄。
（仮に売約が破棄となった場合、違約金を取れる契約は結んでるんだろうか？）

クリード・オフィス投資法人は格付けＡ－取得であるのに、厳しい金融情勢だな～

平成20 年２月期（平成19 年９月１日～平成20 年２月29 日）決算短信

売上高、経常利益、純利益はそれぞれ＋７．７％、＋１６．６％、＋１６．５％
１口あたり分配金は＋１６．５％増の１５，６３７円

今期予想は売上高、経常利益、純利益はそれぞれ－５．６％、－２９．０％、－２９．０％
１口あたり分配金は－２９．０％減の１１，１００円

物件売却を既に前期程度に行ってますが、それでここまで悪化するのかな？

資産の取得に関するお知らせ

４１１億円というヘビー級の投資です。
これだけの大型物件でNOI４．７％というのは高い方だと思います。

平成20年6月期（第2期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

IIF羽田空港メインテナンスセンター取得によって、分配金を２３％上方修正し１２，０６３円となりました。
これで年率換算の利回りは６．６％囹

クリード・オフィス投資法人分配金を１口で１５，４９４円ゲッツ！

これでＪ－ＲＥＩＴの４月期の分配金はすべて来ました。
いつもなら複利運用のため世界物価連動ファンドを買い増すのですが、信用評価損が現金を上回っているため、そうもいかず。
歯車が狂い出すとどうにもうまくいきません。

ラサール　ジャパン投資法人分配金を１口で１２，７９０円ゲッツ！

しかし、そんな分配金を吹き飛ばして余りある大暴落でした。

よく新聞報道の見出しだと７５０円の下げ！とか絶対額で言ってきますが、比率（％）で言わないとどの程度の下げかわからないと思うんですけどね。
１７，０００円台の７５０円と１３，０００円台の７５０円とではぜんぜん違う。
そのくせ海外の指数を紹介するときはちゃんと比率で言っていたりするので、記者はわかっているが、たぶん編集長の指示か何かでインパクト重視で絶対額になってしまうのでしょう。

史実を正確に伝えるためにも絶対額と比率を併記するように統一したらどうでしょう？

スターツプロシード投資法人分配金が来ました。
３口で税引き後１４，６８１円ゲッツ！

平成19年12月期（第1期）及び平成20年6月期（第2期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ

Ｈ１９年１２月期の売上高、当期純利益をそれぞれ＋０．５％、＋６６．９％上方修正。
０近傍なので、率にするとでかく見えます。

Ｈ２０年６月期はの売上高、当期純利益をそれぞれ＋２．８％、＋１．３％上方修正。

建築基準法関連で不動産業が下げてますが、物件を開発しないで保有するだけのＲＥＩＴも一緒に下がっているのが解せないな～

■クリードオフィス投資法人決算発表
平成19 年10 月期（平成19 年５月１日～平成19 年10 月31 日）決算短信

売上高、経常利益、純利益はそれぞれ＋７．２％、－５．３％、－５．３％
増資したので発行済投資口数の増加分、すなわち３７％の利益成長がないと増資する意味がまったくない（むしろ投資主価値が毀損する）わけですが、来期予想２１％に止まります。

■イーアセット投資法人決算発表
平成19 年10 月期（平成19 年５月１日～平成19 年10 月31 日）決算短信

売上高、経常利益、純利益はそれぞれ＋６．４％、－９．４％、－９．４％
こちらも増資したので発行済投資口数の増加分、すなわち１００％の利益成長がないと増資する意味がまったくない（むしろ投資主価値が毀損する）わけですが、来期予想７５％に止まります。

両投資法人とも口先だけの「投資主価値の最大化」はやめてもらいたい。
一口当たり純資産未満の増資、分配金が減少する増資は投資主価値を毀損します練

平成19年10月期（平成19年5月1日～平成19年10月31日）決算短信

一口純資産未満での増資→低利回り物件の購入→一口当たり分配金減少→口価下落→一口純資産未満での増資→・・・

完全に負のループに陥っています。
一口当たり分配金が増加しないのであれば、増資は禁止にしないとダメですね。

会員における引受審査のあり方・ＭＳＣＢの取扱いのあり方等について
－会員における引受審査のあり方等に関するワーキング・グループ最終報告－

また、ＲＥＩＴのＰＯ時に会員が行う引受審査の具体的な項目として大分類５項目（①物件の調査、②投資法人及び物件の収益見通し、③適正な開示及び調達する資金の使途、④価格等の動向、⑤その他会員が必要と認める事項）と、当該大分類を細分化した中分類１３項目を１４号規則及び同規則細則に規定すべきとの結論に至った。

世界物価連動国債ファンド４０，０００口約定

投資信託委託業者における株主異動に関するお知らせ
第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ
平成20年4月期運用状況の予想の修正に関するお知らせ

「投資主価値の最大化」と言ってますが、この発表を見る限り寝言にしか聞こえません。

一口あたり純資産未満価額での増資では当然一口あたり純資産は減少しますし、分配金が下がるなどもってのほかです。
投資主価値が毀損する増資となっています。

お上がガツンと鉄槌下さないとこの悪い流れは止まらないかもしれませんね。

チャルコ中間配当５５６ＨＫＤゲッツ！

●スターツプロシード投資法人
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ
新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
平成20年4月期の運用状況の予想に関するお知らせ

●クリード・オフィス投資法人
平成19年10月期（第3期）の運用状況の予想の修正及び平成20年4月期（第4期）の運用状況の予想に関するお知らせ
資産取得に関するお知らせ
公募及び第三者割当による新投資口発行並びに投資口売出しに関する役員会決議のお知らせ

今日はリサ・パートナーズの上昇といい、クリード・オフィス投資法人の下落っぷりといい、市場の効率さを垣間見た気がします。

発行済投資口数に対する新投資口数の割合はクリード・オフィス投資法人よりもスターツプロシード投資法人の方が遙かに大きいにも関わらず、スターツプロシード投資法人はあまり下げず、クリード・オフィス投資法人の方が大幅下落です。

何故か？

理由は簡単です。増資は本来分配金を上げるために実施するはずなのに、予想分配金が前期比－１０．５％では、投資主にとって増資のメリットがまったくありません。市場から完全に見透かされています。

この下落は投資法人、運用会社双方への強力な警告です獵

中国株から日本株にシフトしようと中国株口座から出金したものの、結局またもJ-REITに手を出しました嶺
何か買うか決めかねている内に日本株はスルスルと上昇していったのでシフトする必要が無くなったとも言えます。

既存のＲＥＩＴとは毛色が違う産業ファンド投資法人を組み入れました。

ちなみに今GoogleやYahoo!で検索してもホームページが出てきません。。。

運営会社の三菱商事・ユービーエス・リアルティからホームページに辿り着きました。

どんな成長を遂げていくのか楽しみです。

今日は新興だけでなく日経平均、TOPIXも大幅上昇囹

日本株は何を買うかまだ決められず。
日本株より先にＪ－ＲＥＩＴに手を出しました。
最近Ｊ－ＲＥＩＴもサブプライムの煽りで下落し、また利回り５，６％銘柄がゴロゴロ出てきて魅力的に映ったためです。
エルシーピー投資法人１口買いました。

中国株はzillionaire総資産の１０％近くを占めていた鞍鋼を半分利確。
この資金を日本株に当てる予定です。

しかし人間の脳は不思議だ。
たかだか直近２日のできごとでこうも思考回路が変わるのですからね。
慢心は常に危険。

ＲＥＩＴ株が急落、ＧＳリポートなどが売り材料に

東証REIT指数は1.65％の下落蓮
ゴールドマンサックスのレポートで吹き飛ばされる位、まだまだＪ－ＲＥＩＴは未成熟ということですかね？
それともゴールドマンサックスのレポートは後付けに過ぎず、自律調整が働いた？

５月末ぐらいから調整っぽく、一本調子の上昇相場は終わった感もあります。

物色するにはいいタイミングになったのかもしれません。

平成19年4月期（第2期）の分配予想の修正に関するお知らせ

クリード・オフィス投資法人の４月期分配金が１７，０００円→１８，１６８円に上方修正秊

ざっくり２倍にして年率換算すると買値に対する利回りは税引き後でも７．７８％囹

今回の修正は一時的側面が強く、今後に期待が持てるものではありません。