本日、エルシーピー投資法人（8980）が資産運用会社の社内規程（運用ガイドライン）変更に関するお知らせというリリースを出しました。
内容は端的に言うと、「住居用不動産とシニア物件」中心から、「オフィスビル、住居用不動産」中心に変更するというものです。
２． 運用ガイドライン変更日とあり、確かに手元にある、「第４回投資主総会招集ご通知」に、上記リリースが第１号議案になってました。
平成20 年8 月8 日（但し、同日開催予定の本投資法人の投資主総会において、規約変更が承認されることを条件とする。）
zillionaireは下記の観点からエルシーピー投資法人の第１号議案に反対します。
①「住居用不動産、シニア物件」中心という特色の毀損
②オフィスビルを新規取得するため、投資主価値を毀損する（BPS、分配金の減少）価額での増資のおそれ
③ＲＥＩＴの存在意義の履き違え
④市場の評価の曲解
詳細は下記に。
①「住居用不動産、シニア物件」という特色の毀損
オフィスビルを主たる投資対象とすることで「住居用不動産、シニア物件」という特色がなくなり、他のＲＥＩＴとの相違点がなくなる。
これにより、特色の違う投資法人を複数持つことで分散効果を期待している投資主にとっては本投資法人の保有理由がなくなる。
つまり現在は「住居用不動産、シニア物件」という特色の違いによるプレミアムが乗った価額であるが、そのプレミアムがなくなることで、既存投資主が売却し、さらなる投資口価額の下落を招くおそれがある。
②オフィスビルを新規取得するため、投資主価値を毀損する（BPS、分配金の減少）価額での増資のおそれ
住居用不動産が流動性が低下して、売れない（そもそも売る必要がないがそれは後述）ということはオフィスビルの新規取得にあたっては、資金調達の必要がある。
つまり増資をする必要が出てきて、現在の低迷した状況で増資をされると、当然のことながらBPSの減少、分配金の減少と投資主価値が毀損する。
③ＲＥＩＴの存在意義の履き違え
ＲＥＩＴはストック型で安定した収益を上げ、それを投資主に還元することが存在意義であり、ＲＥＩＴ投資家が期待していることである。
従って「１． 運用ガイドライン変更の概要」の４行目に記載してある「安定した運用収益をあげている」状況で、ポートフォリオを拡大したり、機動的にポートフォリオを入れ替える必要はない。（もちろん不動産価額が上昇し続け、流動性が高い状況ではその限りではない）
ポートフォリオを拡大したり、機動的にポートフォリオを入れ替えることを期待する投資家は、不動産流動化の株式を保有する。
④市場の評価の曲解
投資口価格の下落はオフィスビルが主でない本投資法人ならずとも、オフィスビルが主であるＲＥＩＴも同様であり、市場の評価を曲解している。
従って市場の評価からオフィスビルを主たる投資対象としようとするのは何ら因果関係はなく、ここに記載されていない他の理由があることを勘ぐるのは必然である。
例えばオフィスビルを捌けなくなったスポンサーサイドからの強い要望である。
要は運用ガイドライン変更によって、投資主価値がどう向上するのか何ら示されてないのが問題。
| 銘柄 | 現在値 | 前日比(％) | 数量 | 評価額 | 買値 | 評価損益(％) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本株(現物) | 1,824,990 | +1,590(+0.1%) | 1 | 1,824,990 | 2,123,500 | -298,510(-14.1%) |
| J-REIT | 1,228,000 | +5,500(+0.4%) | 1 | 1,228,000 | 1,841,000 | -613,000(-33.3%) |
| 中国株・インド株 | 3,196,386 | -31,635(-1.0%) | 1 | 3,196,386 | 1,163,686 | +2,032,700(+174.7%) |
| 日本株(信用評価損益) | -736,170 | +21,130(-) | 1 | -736,170 | 0 | -736,170(-) |
| SBIブロードバンドキャピタル2号ファンド | 895,618 | 0(0.0%) | 1 | 895,618 | 1,000,000 | -104,382(-10.4%) |
| 世界物価連動国債ファンド※（10311052） | 10,307 | -32(-0.3%) | 250 | 2,576,750 | 10,413 | -26,398(-1.0%) |
| 委託保証金現金 | 1 | 0(0.0%) | 840,735 | 840,735 | 1 | 0(0.0%) |
| ※基準価額は10,000口当たり、数量×10,000 | 純資産 | 9,826,309 | 含み損益 | +254,240(+2.7%) | ||
| 出資金 | 9,500,000 | 通算損益 | +326,309(+3.4%) | |||
| 前年比 | -3,653,146(-28.8%) | 前日比 | -11,415(-0.1%) | |||
| 銘柄 | 現在値 | 前日比(％) | 数量 | 評価額 | 買値 | 評価損益(％) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本サード・パーティ(2488) | 64,000 | 0(0.0%) | 5 | 320,000 | 65,000 | -5,000(-1.5%) |
| eBASE：買(3835) | 191,000 | +6,000(+3.2%) | 1 | 191,000 | 213,000 | -22,000(-10.3%) |
| 日特エンジニアリング(6145) | 981 | -27(-2.7%) | 100 | 98,100 | 690 | +29,100(+42.2%) |
| 小田原エンジニアリング(6149) | 785 | +1(+0.1%) | 500 | 392,500 | 705 | +40,000(+11.3%) |
| サトー(6287) | 1,321 | +8(+0.6%) | 100 | 132,100 | 1,770 | -44,900(-25.4%) |
| 東京ラヂエーター製造(7235) | 297 | +4(+1.4%) | 100 | 29,700 | 422 | -12,500(-29.6%) |
| 本田技研工業(7267) | 3,650 | -110(-2.9%) | 100 | 365,000 | 3,810 | -16,000(-4.2%) |
| 日本プラスト(7291) | 676 | +6(+0.9%) | 100 | 67,600 | 877 | -20,100(-22.9%) |
| フィデック(8423) | 33,600 | -1,400(-4.0%) | 1 | 33,600 | 54,600 | -21,000(-38.5%) |
| ランド(8918) | 20,740 | +1,090(+5.5%) | 1 | 20,740 | 153,000 | -132,260(-86.4%) |
| トーセイ(8923) | 33,250 | +500(+1.5%) | 1 | 33,250 | 85,000 | -51,750(-60.9%) |
| リサ・パートナーズ(8924) | 141,400 | +6,800(+5.1%) | 1 | 141,400 | 183,500 | -42,100(-22.9%) |
| 評価額計 | 1,824,990 | 2,123,500 | -298,510(-14.1%) | |||
| 銘柄 | 現在値 | 前日比(％) | 数量 | 評価額 | 買値 | 評価損益(％) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 産業ファンド投資法人(3249) | 345,000 | 0(0.0%) | 1 | 345,000 | 475,000 | -130,000(-27.4%) |
| スターツプロシード投資法人(8979) | 92,000 | +500(+0.5%) | 3 | 276,000 | 190,333 | -295,000(-51.7%) |
| エルシーピー投資法人(8980) | 207,000 | +5,000(+2.5%) | 1 | 207,000 | 395,000 | -188,000(-47.6%) |
| トップリート投資法人(8982) | 400,000 | -1,000(-0.2%) | 1 | 400,000 | 400,000 | 0(0.0%) |
| 分配金累計 | 154,739 | 評価額計(分配金除) | 1,228,000 | 1,841,000 | -613,000(-33.3%) | |
| 銘柄 | 現在値 | 前日比(％) | 数量 | 評価額 | 買値 | 評価損益(％) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 香港建設(00190) | 1.300 | -0.010(-0.8%) | 21,000 | 27,300 | 1.520 | -4,620(-14.5%) |
| 鞍鋼(00347) | 15.220 | +0.020(+0.1%) | 2,000 | 30,440 | 6.480 | +17,480(+134.9%) |
| 超大現代(00682) | 8.620 | +0.080(+0.9%) | 4,100 | 35,342 | 5.736 | +11,824(+50.3%) |
| 華潤電力(00836) | 18.620 | -0.020(-0.1%) | 2,000 | 37,240 | 4.475 | +28,290(+316.1%) |
| 比亜迪股分(01211) | 7.980 | -0.130(-1.6%) | 3,500 | 27,930 | 12.380 | -15,400(-35.5%) |
| 中国鑢業(02600) | 7.930 | -0.200(-2.5%) | 4,000 | 31,720 | 5.170 | +11,040(+53.4%) |
| I股印度(02836) | 15.280 | -0.200(-1.3%) | 2,400 | 36,672 | 17.967 | -6,448(-15.0%) |
| 香港ドル | 1.000 | 0(0.0%) | 5,146 | 5,146 | 1.000 | 0(0.0%) |
| 評価額計(HKD) | 231,790 | 含み損益(HKD) | +46,786(+25.3%) | |||
| 香港ドル(HKD/JPY) | 13.79 | 評価額計(JPY) | 3,196,386 | 含み損益(JPY) | +645,184(+25.3%) | |
| 銘柄 | 現在値 | 前日比(％) | 数量 | 評価額 | 買値／売値 | 評価損益(％) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| eBASE：買(3835) | 191,000 | +6,000(+3.2%) | 1 | 191,000 | 212,000 | -21,000(-9.9%) |
| 日特エンジニアリング：買(6145) | 981 | -27(-2.7%) | 400 | 392,400 | 632 | +139,600(+55.2%) |
| サトー：買(6287) | 1,321 | +8(+0.6%) | 200 | 264,200 | 1,361 | -8,000(-2.9%) |
| 東京ラヂエーター製造：買(7235) | 297 | +4(+1.4%) | 700 | 207,900 | 422 | -87,500(-29.6%) |
| 日本プラスト：買(7291) | 676 | +6(+0.9%) | 400 | 270,400 | 590 | +34,400(+14.6%) |
| フィデック：買(8423) | 33,600 | -1,400(-4.0%) | 4 | 134,400 | 91,800 | -232,800(-63.4%) |
| ランド：買(8918) | 20,740 | +1,090(+5.5%) | 7 | 145,180 | 43,271 | -157,720(-52.1%) |
| トーセイ：買(8923) | 33,250 | +500(+1.5%) | 7 | 232,750 | 64,100 | -215,950(-48.1%) |
| リサ・パートナーズ：買(8924) | 141,400 | +6,800(+5.1%) | 2 | 282,800 | 235,000 | -187,200(-39.8%) |
| 委託保証金率 | 89.14% | 建玉計 | 2,121,030 | 評価損益 | -736,170(-25.8%) | |
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